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台湾房改“奢侈税”

本文来源《财经》杂志 2011-04-04 我要评论(0
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台湾房地产调控聚焦“限售”,准备对两年内转卖的非自用住宅和空地课以重税,以期在精确打击投机者的同时,避免伤及正常需求和台湾经济整体发展
 

  就在大陆城市频出房产“限购令”的同时,台湾地区选择“限售”作为挤压房地产泡沫的主要手段。

  2011年4月6日,台湾“立法院”将开始审查“财政部”3月初提出的《特种货物及劳务税条例(草案)》(俗称奢侈税条例),该条例计划对一年或两年内转卖非自用住宅及空地的投机行为,分别课以15%和10%的特别税,以遏制房价快速上涨的势头。台湾“行政院”已在3月10日通过奢侈税条例,一旦闯关“立法院”成功,条例预计将于今年7月1日起生效。

  此外,为避免房地产商利用余屋贷款(指房地产商刻意保留两成至三成新屋不出售,用此再向银行抵押贷款)护盘,台湾“央行”3月31日召开理监事会讨论收紧余屋贷款,贷款时限由目前的两年缩短至最少半年。台湾“金融监督管理委员会”(下称“金管会”)主任委员陈裕璋表示,对于不动产放款过度集中的银行,委员会将进行金融检测。

  马英九上台三年来,台湾民众收入水平原地踏步,但房价却屡创新高。去年房地产公司住商不动产公布的最新“购屋痛苦指数”高达26.3,意指一般双薪家庭需要“绝食”26.3年才买得起35坪(约合116平方米)的房子。房地产问题由此成为2012年台湾领导人选举焦点议题,马英九政府不得不严肃面对。

  三管齐下

  台湾780万套住宅中自有率达87%,为避免奢侈税条例“错杀无辜”,台湾“财政部”力求精确定位“投机行为”。

  根据现有草案,非自用住宅与建筑空地,只有持满两年以上出售,才能免于被加课特别税。“自用住宅”仅限本人、配偶及未成年子女设籍的一处房屋,本人购得的第二处自用住宅在两年内转送给成年子女或其他亲属,将比照非自用住宅加课特别税。而两年内交易的空地只要不做“建筑用”,没有用来修建临时停车场、绿地、广场、公园等设施,都将被视为“短期炒作”,并课以重税。

  台湾“经济建设委员会”主任委员刘忆如告诉《财经》记者,奢侈税的目的在于阻止游资和投机炒作,基于“投机就是短期,短期不一定是投机”原则,只要能举证不是投机,就可免征。

  “行政院长”吴敦义对媒体解释说,奢侈税针对的是房价被刻意炒作的不公平现象,那些手上可能有几处不动产的业主、在很短时间里转手买卖,已成为台湾房价高企的重要动力,政府若无法课征到这种快速累积的财富,是一种不公平,但“政府不会误伤无辜”。

  为此,草案增订了“豁免条款”,也就是认定没有炒作性质的不动产买卖,都不会被课以奢侈税;涵括自用住宅、非都市计划区域内土地,以及都市计划区域内免征增值税的土地(例如农地、公共设施用地、政府交易对象、被法庭拍卖或承售后拍卖的不动产、房地产商首次出售的建设规划案及继承不动产等)。但若被查到逃漏奢侈税,最重会被课以三倍于正常税收的罚款。

  除了两年内非自用住宅及空地的转卖交易,其他被列入课税范围的奢侈品还包括价值在300万元新台币以上的汽车、游艇、私人飞机;50万元以上的家具、龟壳、玳瑁、象牙、毛皮及其制品;以及入会费达50万元以上的俱乐部会员证、高尔夫球协会会员证等高额消费品。这些奢侈品销售时都会被课以10%的特别税。

  台湾“财政部”近日预估了符合奢侈税条例的加税案例:住宅每年约2万余件,土地约4万余件,其他奢侈品约1.5万件,入会费约350件,总计一年可增加税收151亿元新台币。

  在“财政部”祭出奢侈税的同时,台湾“央行”将收紧余屋贷款,从源头上斩断房地产商的资金流。在房价走高的趋势下,房地产商愈晚卖出余屋,利润就越大,近年来在余屋贷款的支持下,房地产商与购屋者议价时有恃无恐、坚不降价,造成房价居高不下。

  根据台湾“央行”的最新统计,岛内银行的房贷和建筑贷款余额再创新高,已经占台湾GDP的46%,而岛内银行不动产放款余额占总放款余额的32%,也创下历史新高。

  台湾政治大学地政系教授张金鹗告诉《财经》记者,依业界数据估算,北台湾去年完工的余屋量约4万至5万套,其中有一成至二成将受到“央行”限贷冲击,流入市场,波及区域房价;保守估算,余屋量较大的区域未来两三年房价至少下跌两成。

  除对余屋贷款设限外,台湾“央行”也要求银行对土地建设融资实行“分离鉴价”,未来土地贷款将只能以“素地”(即地皮上无任何道路、水电管线等公共或私人设施,且无任何建筑开发措施的地块,类似“空地”,但空地可以有道路、停车位等部分公共或私人设施)计价。一般而言,银行核发的“素地贷款”不到“建地”(指已经申请房屋牌照的,即将开工的地块),或“空地”的十分之一。依据新的贷款原则,只囤地却不开发的房地产商从银行借到的钱将变少,这将直接影响其资金调度。

  而“金管会”提出的检查设想,将主要监控银行对不动产的鉴价。银行对房地产的鉴价指民众申请房贷后,银行会根据产权分析(包括建筑物门牌、面积、屋龄、建筑结构、使用区位、车位)、外围环境包括交通和金融机构、区域内同类型对象行情(近期周边出租或出售个案)等,估算出房屋的价格。为遏制台湾房市过热造成房贷风暴,台湾联合征信公司曾在四年前成立房价鉴价平台,收集全台湾各类不动产的价格和行情,让银行业者在做放款鉴价时,有统一标准可循。“金管会”此次增加“监控对不动产的鉴价”,即为增加第二道防线,避免银行在操作时对不动产高估造成房市过热。

  经济发展之辩

  台湾“财政部”“央行”“金管会”的措施虽未正式施行,但其对房市的打压效应已初现端倪。

  台北市代销公会理事长王明成告诉《财经》记者,“二·二八”假期以来,客户数量下滑了二成至三成,成交量较之前急缩五成以上;房价亦明显松动,部分房地产商已降价2%至5%。

  中信房屋有限公司的数据显示,2月25日“财政部”拟推奢侈税条例的消息见报以来,全岛房屋中介机构委托量下滑四成,新北市、台北市和高雄市萎缩幅度分别高达61.6%、56.8%和50%。这表明市场买卖双方都进入了观望期。

  与此同时,房地产开发企业也变得审慎起来。房产中介专业媒体《住展杂志》研发长倪子仁透露,奢侈税条例推出以来,北台湾预售市场建设规划案大受影响,初步估算其总资金规模将低于1500亿元新台币,较去年同期缩减二成五以上。

  市场萧条,引起了台湾房地产从业者的激烈反弹。

  远雄企业团发言人蔡宗易对《财经》记者表示,政府新政频出,使得买家按兵不动,期待后续打压房价的措施,这股观望气氛已使市场成交速度趋缓,时间一长,恐重创整个房地产业。

  东森房屋董事长王应杰认为,打压房地产只会“全民皆输”,一旦建筑业不景气,台湾经济增长率就会跌到5%以下。他说,《海峡两岸经济合作框架协议》(EFCA)签署后,两岸关系缓和,过去被两岸危机所吓跑的资金逐渐回流,加上营业所得税从25%降至17%、遗产税从40%降至10%等减税政策,台湾经济目前才出现进入“黄金十年”的征兆,一旦开征奢侈税,只会让房地产成交量下跌,而房地产从复苏到繁荣至少要18个月。

  面对房地产商的质疑,台湾“财政部政务次长”张盛和告诉《财经》记者,被锁定课税的短期炒作族群其实非常少,仅有约2万户,占总购屋族群的3%;奢侈税就是要打击短期投机,让房市健全发展,而非暴起暴落,虽然短期内对房地产经营建设会有冲击,但长期影响是正面的。

  张金鹗则表示,目前台湾经济的繁荣景气存在假象,民众在房地产上消费过度,如果不经历必要的阵痛,让房地产价格回归价值基本面,则难以避免泡沫破裂对经济整体的冲击。他继而表示,房地产中介机构这几年非理性扩张过快,难免在奢侈税条例出台后出现倒闭风潮,这是一种理性回归;而房地产商借“陆资来台”等理由抬高房价则是一种宣传炒作手法,房产为安身立命之处,本质上就不该属于金融产品。

  台湾“营建署”住宅需求动向调查显示,一般自用住宅约十年才换屋转手,但近几年住宅市场却是一年转手五六次,每次都给了短期投资者逐步抬高房价的空间。外界普遍认为,台北市等投机者聚集的地区,房地产价格至少下降四成才符合真实价值。

  虽然不少分析人士对奢侈税条例寄予厚望,但台湾房价回归真实价值仍有待时日。

  台湾房产专家、淡江大学产业经济系副教授庄孟翰相对乐观。他认为,奢侈税条例短期内将主要冲击“资金不足、信心不足”的“房市菜篮族”,这类中小资本投机客在房改政策压力下,自会设下短期和长期止损点,预计5月中旬到7月间,岛内房市会因此拉出一波平稳向下的走势,而符合薪资水平的价格调整将在两年后逐步浮现。

  张金鹗则提醒记者注意,“立法院”修改条例的可能,以及政府执行力度是影响奢侈税条例成果的两大变量。如果一切顺利,那么奢侈税条例实施一年到两年内,房价有望下降两成,五年到七年内才能恢复到工薪阶层能够接受的正常水准。

  虽然奢侈税条例起作用还有一段时间,但相比大陆诸城的“限购令”政策,分析人士普遍看好台湾的“限售”政策。“限购令”无法明确分辨刚性需求和投机行为,虽然短期内打压房市的效果很明显,但刚性需求无法长期压制,因此“限购令”很可能是阶段性的,不如“限售”有持续性。

  此外,大陆政策的制定偏粗糙,各种限制条件往往是“一刀切”,而没有周全地考虑到各种具体情况,相对而言,岛内政策制定者设计了“豁免条款”,这一做法更人性化。■

 
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